Krátky predaj (nehnuteľnosti). (Short Sale (Real Estate))

Čo je to krátky predaj (nehnuteľnosť) ?

Krátky predaj v oblasti nehnuteľností je, keď vlastník domu vo finančnej núdzi predá svoju nehnuteľnosť za menej, ako je suma splatná z hypotéky.

Kupujúcim nehnuteľnosti je tretia strana (nie banka) a všetky výnosy z predaja putujú veriteľovi.

Veriteľ buď rozdiel odpustí, alebo dostane voči dlžníkovi rozsudok o nedostatku, v ktorom bude od veriteľa vyžadovať, aby veriteľovi zaplatil celý rozdiel alebo jeho časť medzi predajnou cenou a pôvodnou hodnotou hypotéky.

V niektorých štátoch musí byť tento rozdiel pri krátkom predaji legálne odpustený.

• Krátky predaj nehnuteľností je taký, pri ktorom sa dom predáva za cenu, ktorá je nižšia ako suma, ktorá je stále dlžná z hypotéky.
• Je na hypotekárnom veriteľovi, aby schválil krátky predaj.
• Veriteľ niekedy rozdiel medzi predajnou cenou a výškou hypotéky odpustí, ale nie vždy.
• Pre predávajúceho sú finančné dôsledky krátkeho predaja menej závažné ako dôsledky uzavretia trhu.
• Pre kupujúceho je dôležité vypočítať náklady a zabezpečiť, aby pri ďalšom predaji domu zostal priestor na zisk.

Pochopenie krátkeho predaja (nehnuteľnosti).

Pojem „krátky predaj“ označuje skutočnosť, že nehnuteľnosť sa predáva za menej ako zostatok na hypotéke – napríklad osoba predávajúca nehnuteľnosť za 150 000 dolárov, keď na hypotéke zostáva 175 000 dolárov. V tomto príklade sa za nedostatok považuje rozdiel 25 000 dolárov, mínus náklady na uzavretie a ďalšie náklady na predaj.

Pred začatím procesu musí veriteľ, ktorý drží hypotéku, podpísať rozhodnutie o vykonaní krátkeho predaja, ktorý sa tiež nazýva predaj pred uzavretím zmluvy. Okrem toho veriteľ, zvyčajne banka, potrebuje dokumentáciu, ktorá vysvetľuje, prečo má krátky predaj zmysel; pôžičková inštitúcia koniec koncov mohla v tomto procese stratiť veľa peňazí. Bez súhlasu veriteľa nesmie dôjsť k krátkemu predaju.

Krátke predaje bývajú zdĺhavé a papierovo náročné transakcie, ktorých spracovanie niekedy trvá až celý rok. Krátke tržby však nie sú pre úverový rating majiteľa domu také škodlivé ako uzavretie trhu.

Krátky predaj nehnuteľností je na rozdiel od krátkeho predaja pri investovaní. Investičný krátky predaj je transakcia, pri ktorej investor predáva vypožičané cenné papiere v očakávaní poklesu ceny a je povinný vrátiť v rovnakom čase rovnaký počet akcií v budúcnosti.

Špeciálne zretele.

Aj keď krátky predaj poškodzuje kreditné skóre človeka menej ako vylúčenie, stále ide o negatívnu kreditnú známku.1 Akýkoľvek typ predaja nehnuteľnosti, ktorý úverová spoločnosť označuje ako „neplatený podľa dohody“, je známkou kreditu skóre. Krátky predaj, exekúcie a činy namiesto uzavretia exekúcie majú preto negatívny vplyv na kredit osoby.

Krátky predaj navyše nemusí vždy negovať zostávajúci hypotekárny dlh po predaji nehnuteľnosti. Dôvodom je to, že všetky hypotéky majú dve časti: prísľub splatenia veriteľa a záložné právo k nehnuteľnosti použitej na zabezpečenie pôžičky. Záložné právo chráni veriteľa v prípade, že dlžník nemôže úver splácať. Poskytuje požičiavajúcej inštitúcii právo predať nehnuteľnosť za splácanie. Od tejto časti hypotéky sa pri krátkom predaji upúšťa.

Druhou časťou hypotéky je prísľub splatenia a veritelia si môžu túto časť aj naďalej vymáhať, a to buď prostredníctvom novej poznámky, alebo inkasom nedostatku. Nech sa stane čokoľvek, požičiavajúce inštitúcie musia schváliť krátky predaj a dlžníci sú niekedy z ich rozmaru.

Krátky predaj vs. uzavretie.

Krátky predaj a exekúcia sú dve finančné možnosti dostupné pre majiteľov domov, ktorí zaostávajú za splátkami hypotéky, majú dom pod vodou alebo oboje. V obidvoch prípadoch je vlastník nútený rozlúčiť sa s domovom, časová os a dôsledky sa však v každej situácii líšia.

Uzavretie trhu je akt veriteľa, ktorý sa zmocní domu potom, čo dlžník neuskutoční platby. Uzavretie trhu je pre veriteľa poslednou možnosťou. Na rozdiel od krátkeho predaja exekúcie iniciujú iba poskytovatelia pôžičiek. Veriteľ postupuje proti dlžníkovi, ktorý neplní svoje povinnosti, aby vynútil predaj domu, v nádeji, že z pôvodnej investície hypotéky vyťaží. Na rozdiel od väčšiny krátkych predajov tiež dochádza k mnohým zabaveniam, keď majiteľ domu opustí dom. Ak obyvatelia ešte neopustili dom, vypožičiava ich veriteľ v procese vylúčenia.

Keď má veriteľ prístup do domácnosti, objedná si hodnotenie a pokračuje v pokuse o jeho predaj. Uzavretie transakcií zvyčajne netrvá tak dlho ako predaj nakrátko, pretože veriteľ sa zaoberá rýchlou likvidáciou aktíva. Uzavreté domy sa môžu dražiť aj prostredníctvom predaja správcom, pri ktorom kupujúci dražia domy vo verejnom procese.

Majiteľ domu, ktorý prešiel krátkym predajom, môže mať s určitými obmedzeniami nárok na okamžitý nákup iného domu. Vo väčšine prípadov musia vlastníci domu, ktorí prepadnú exekúcii, počkať s nákupom iného domu minimálne päť rokov. Zablokovanie sa uchováva v úverovej správe osoby sedem rokov.

Aj keď uzavretie trhu vám v podstate umožní odísť z domu – aj keď to má vážne následky pre vašu finančnú budúcnosť, ako napríklad vyhlásenie bankrotu a zničenie úveru -, dokončenie krátkeho predaja je náročné na pracovnú silu. Výplata za prácu navyše pri krátkom predaji však môže stáť za to.

Alternatívy krátkeho predaja.

Predtým, ako rezignujete na krátky predaj, porozprávajte sa so svojím veriteľom o možnosti revidovaného platobného plánu alebo úpravy pôžičky.

Jedna z týchto možností vám môže umožniť zostať vo svojom dome a postaviť sa na nohy.

Ďalšia možná možnosť pobytu vo vašom dome vyvstáva, ak máte súkromné poistenie hypotéky (PMI).

Mnoho majiteľov domov, ktorí si kúpili domy so zníženou zľavou o menej ako 20%, boli povinní kúpiť si PMI so svojimi domami.

Ak si spoločnosť PMI myslí, že máte šancu spamätať sa zo svojej súčasnej finančnej situácie, môže vášmu veriteľovi poskytnúť prostriedky na aktualizáciu vašich platieb.

Nakoniec budete musieť zálohu vrátiť.

Podrobnosti o krátkom predaji.

Presvedčenie veriteľa.

Pred začatím procesu krátkeho predaja by mal vlastník domu, ktorý sa snaží bojovať, zvážiť, aké je pravdepodobné, že veriteľ bude chcieť s nimi spolupracovať na krátkom predaji, a to tak, že pochopí perspektívu veriteľa. Veriteľ nie je povinný uskutočniť krátky predaj; bude to povolené podľa uváženia veriteľa.

Zdrojom finančných problémov by mal byť nový – napríklad zdravotné problémy, strata zamestnania alebo rozvod – nie niečo, čo nebolo zverejnené, keď kupujúci pôvodne požiadal o pôžičku. Poskytovateľ pôžičky nebude mať súcit s nepoctivým dlžníkom. Ak sa však domnievate, že ste sa stali obeťou praktík predátorského poskytovania úverov, budete môcť veriteľa presvedčiť o krátkom predaji, aj keď ste od kúpy domu nemali žiadne veľké finančné katastrofy.

Ak sa chcete presvedčiť, aby ste dokončili krátky predaj, prestaňte nakupovať veci, ktoré nie sú potrebné. Pri posudzovaní vášho návrhu na krátky predaj nechcete byť pre veriteľa nezodpovední.

Nezabudnite tiež na ďalšie okolnosti, ktoré môžu zabrániť veriteľovi v túžbe uskutočniť predaj nakrátko. Ak ešte nemáte splatné hypotekárne splátky, veriteľ pravdepodobne nebude ochotný s vami spolupracovať. Ak si veriteľ myslí, že pri zabavení domu môže získať viac peňazí ako pri povolení krátkeho predaja, nemusí ho povoliť. Nakoniec, ak niekto podpísal hypotéku, veriteľ bude chcieť držať túto osobu zodpovednú za platbu, a nie uskutočňovať predaj nakrátko.

Ak si myslíte, že je vaša situácia zrelá na krátky predaj, porozprávajte sa s bankou s rozhodovacím procesom o možnosti zapojiť sa do tohto typu transakcií. Nerozprávajte sa iba so zástupcom zákazníckeho servisu, ktorý je často skôr hovorcom a nemá skutočné oprávnenie. Ak sa chcete prepracovať po telefónnom rebríku, okamžite požiadajte o rozhovor s oddelením zmierňovania strát veriteľa. Ak sa vám nepáči, čo hovorí prvý rozhodovateľ, skúste sa porozprávať s iným v iný deň a zistite, či dostanete inú odpoveď. Ak je veriteľ ochotný uvažovať o krátkom predaji, ste pripravení pokračovať v vytváraní návrhu krátkeho predaja a hľadaní kupujúceho.

Poraďte sa s odborníkmi.

V tomto okamihu by ste sa mali poradiť s právnikom, daňovým odborníkom a realitným agentom.

Aj keď sa jedná o profesionálne služby vysokej ceny, ak urobíte chybu a pokúsite sa sami zvládnuť zložitú transakciu krátkeho predaja, môžete sa dostať do ešte väčších finančných problémov.

Tieto poplatky za služby budete pravdepodobne môcť zaplatiť z výnosov z predaja z domova.

Odborníci zvyknutí na transakcie s krátkym predajom vám budú vedieť poradiť, ako ich platiť.

Stanovenie ceny.

Pri stanovovaní požadovanej ceny nezabudnite zohľadniť náklady na predaj nehnuteľnosti v celkovom množstve peňazí, ktoré potrebujete na to, aby ste sa zo situácie dostali.

Samozrejme, chcete predať nehnuteľnosť čo najbližšie k hodnote vašej hypotéky, ale na trhu so zníženou hodnotou trhu bude určite nedostatok.

V niektorých štátoch bude banka aj po krátkom predaji očakávať, že celý schodok alebo jeho časť splatíte.

Zhromaždite svoje dokumenty a nájdite kupujúceho.

Zhromaždite všetky dokumenty, ktoré budete potrebovať, aby ste veriteľovi preukázali svoje finančné ťažkosti.

Môžu to byť bankové výpisy, účty za lekársku starostlivosť, výplaty, výpoveď z bývalého zamestnania alebo rozhodnutie o rozvode.

Je na vás, aby ste prišli s návrhom krátkeho predaja.

Upozorňujeme, že veriteľ musí po schválení všetkých podrobností nakoniec schváliť krátky predaj, pretože veriteľ je príjemcom výnosov.

Vašou úlohou je nájsť kupujúceho pre váš domov.

Podajte svoj návrh do banky.

Keď máte kupujúceho a potrebné doklady, ste pripravení predložiť banke jeho ponuku a váš návrh. Spolu s dokumentáciou vášho ohrozeného finančného stavu by mal váš návrh obsahovať aj list týkajúci sa ťažkostí s vysvetlením okolností, ktoré vám bránia v splácaní hypotéky. Chcete to urobiť čo najpresvedčivejšie, chrániť svoje záujmy a zároveň osloviť banku.

Pri poskytovaní svojich finančných informácií poskytovateľovi pôžičky buďte opatrní, pretože ak neschváli predaj nakrátko, môže sa pomocou vašich finančných informácií pokúsiť dostať peniaze z trhu v rámci exekučného konania. Ak stále máte hotovostné aktíva, dá sa očakávať, že ich použijete na ďalšie splácanie hypotéky alebo na vyrovnanie niektorých nedostatkov medzi predajnou cenou a výškou hypotéky. S orientáciou v detailoch vám pomôže právnik so skúsenosťami s dokončovaním krátkych predajov.

Pretože krátky predaj môže trvať dlhšie ako bežný domáci predaj z dôvodu potreby schválenia veriteľom, často prepadne. Kupujúci môže nájsť inú nehnuteľnosť, kým čaká na vašu odpoveď. Pripravte sa na túto možnosť. Ak transakcia krátkeho predaja prebehne, obráťte sa na službu Internal Revenue Service (IRS), aby ste zistili, či budete musieť v prípade deficitu platiť dane.

Nezabudnite, že krátky predaj môže stále ovplyvniť vaše kreditné skóre v tom zmysle, že mesiace hypotekárnych splátok, ktoré ste zmeškali pred krátkym predajom, sa vo vašom úverovom prehľade môžu prejaviť ako platby za neplatné. Je na banke, aby rozhodla, čo nahlási, takže je vo vašom najlepšom záujme pokúsiť sa banku presvedčiť, aby neoznámila vaše predvolené platby.

Je pravdepodobné, že vaša banka bude v tomto smere štedrá, ak ste svoje ťažkosti prekonali skôr, ako by ste boli výrazne pozadu. Z úverových dôvodov je to síce trochu škodlivé, ale určite menej škodlivé ako uzavretie trhu.

Stratégie krátkeho predaja pre kupujúcich a investorov.

Krátky predaj môže tiež poskytnúť vynikajúce príležitosti pre kupujúcich dostať sa do domov za zníženú cenu.

Tu je niekoľko rád, ktoré vám pomôžu pri inteligentnom rozhodovaní pri kúpe nehnuteľnosti s krátkym predajom.

Naučte sa, ako ich nájsť.

Väčšina nehnuteľností s krátkym predajom je uvedená realitnými agentmi a na realitných webových stránkach. Niektoré zoznamy nemusia vyjsť a vysloviť „krátky predaj“, takže budete možno musieť v zozname nájsť stopy, napríklad „podlieha schváleniu bankou“ alebo „poskytnúť banke čas na odpoveď“.

Skúsený realitný agent môže urobiť veľké zmeny v hľadaní aj zatváraní nehnuteľností s krátkym predajom. Agenti, ktorí sa špecializujú na krátky predaj, môžu byť držiteľmi certifikátu SFR (Short Sales and Foreclosure Resource), označenia ponúkaného Národnou asociáciou realitných kancelárií (NAR) .2

Držitelia tejto certifikácie absolvovali špecializované školenie v oblasti krátkych predajov a exekúcií, kvalifikujúcich predajcov na krátke predaje, rokovaní s veriteľmi a ochrany kupujúcich. Je dôležité poznamenať, že certifikácia nezaručuje, že agent bude mať taký typ skúseností, aký hľadáte, a nedostatok certifikácie to nevylučuje. Či tak alebo onak, budete chcieť skontrolovať všetkých potenciálnych realitných agentov, aby si zabezpečili svoje odborné znalosti v oblasti krátkeho predaja.

Pripravte sa, že sa poponáhľajte a počkajte.

Vopred si uvedomte, že krátke predaje sú komplikované a časovo náročné transakcie.

Môže trvať týždne alebo mesiace, kým veriteľ schváli krátky predaj, a veľa kupujúcich, ktorí predložia ponuku, sa nakoniec zruší, pretože proces krátkeho predaja trvá príliš dlho.

Kupujúci musia byť pripravení čakať na súhlas banky s krátkym predajom.

Pravidlá pre transakcie krátkeho predaja sa líšia štát od štátu, kroky však zvyčajne zahŕňajú:

Je to všetko v číslach.

Pri investovaní do nehnuteľností sa hovorí, že peniaze sa zarábajú „pri kúpe“, čo znamená, že dobrá kúpna cena je často kľúčom k úspešnému obchodu.

Ak sa vám podarí získať nehnuteľnosť za dobrú cenu, zvyšuje sa pravdepodobnosť, že vyjde v predstihu, keď príde čas na predaj.

Ak je nákupná cena na vysokej úrovni, na druhej strane budete pravdepodobne sledovať, ako sa vaša zisková marža zhoršuje.

Mali by ste byť schopní kúpiť nehnuteľnosť, dať ju do vynikajúceho stavu a predať ju za cenu, pri ktorej stále môžete dosahovať zisk.

Investori musia byť schopní rýchlo sa obrátiť a predať nehnuteľnosť – zvyčajne za cenu nižšiu ako je trh – a to umožňuje dobrá nákupná cena.

Kúpna cena je však iba jedno dôležité číslo.

Budete musieť urobiť aj nejaké ďalšie výpočty, vrátane :.

Náklady na opravy a renovácie.

Tieto náklady sa budú líšiť v závislosti od stavu nehnuteľnosti a vašich plánov.

Vyplatí sa vynaložiť čas a úsilie na vytvorenie realistického rozpočtu, pretože toto je jedna z číslic, ktoré budete musieť určiť, či investícia dokáže zarobiť peniaze.

Medzi zvažované náklady patrí materiál, práca, povolenia, poplatky za inšpekciu, odvoz odpadu, náklady na skladovanie a prenájom kontajnera.

Dobrá kontrola (pred uskutočnením nákupu) vás môže upozorniť na akékoľvek veľké výdavky, ako je prasknutý základ, chybné vedenie alebo rozsiahle poškodenie termitmi.

Hodnota po oprave (ARV).

ARV je odhad reálnej trhovej hodnoty nehnuteľnosti (FMV) po vykonaní akýchkoľvek opráv a renovácií.

Investori sledujú toto číslo, aby zistili, či má nehnuteľnosť potenciál zisku.

Najlepším spôsobom, ako vyhodnotiť ARV nehnuteľnosti, je pozrieť sa na porovnateľné položky (komparáty) – domy, ktoré sa nedávno predali v tejto oblasti (zvyčajne až míľu ďaleko od predmetnej nehnuteľnosti), ktoré majú podobné vlastnosti, pokiaľ ide o metráž štvorcových, počet spální

/ kúpeľne a pod.

Náklady na prepravu.

Náklady na nosenie sú vaše výdavky na držanie majetku.

Čím dlhšie nehnuteľnosť vlastníte, tým viac utratíte za náklady na správu, ktoré zahŕňajú :.

Určte ziskovosť.

Aby bola investícia zisková, musí byť súčet vašich nákladov (kúpna cena, náklady na opravu a renováciu a náklady na prepravu) nižšia ako ARV. Ak sú vaše náklady blízke alebo vyššie ako ARV, bude ťažké alebo nemožné dosiahnuť zisk. Potenciálny zisk môžete určiť odpočítaním nákupnej ceny, nákladov na opravy a renováciu a nákladov na dopravu od ARV:

Investori do nehnuteľností môžu očakávať, že na nehnuteľnosti zarobia najmenej 20% zisk. Niektorí používajú pokyny na hodnotenie nehnuteľností na rôznych trhoch s bývaním. Podľa týchto pokynov by celkové investície (nákupná cena, náklady na výskum a vývoj a náklady na dopravu) nemali presiahnuť:

Ak je napríklad ARV nehnuteľnosti 200 000 dolárov, vaša celková investícia by mala byť obmedzená na približne 160 000 dolárov na rastúcom trhu, 140 000 dolárov na rovnom trhu a 120 000 dolárov na trhu s klesajúcimi hodnotami. Na zníženie rizika pri zmene trhových podmienok sa používajú rôzne úrovne investícií. Na rastúcom trhu môžete riskovať viac, pretože pri predaji je pravdepodobnejšie, že získate svoju ARV alebo lepšiu hodnotu. Na klesajúcom trhu je menej pravdepodobné, že získate svoju ARV, takže vaša investícia by mala byť menšia.

Spodný riadok.

Krátko predajná nehnuteľnosť môže poskytnúť vynikajúcu príležitosť na kúpu domu za menej peňazí. V mnohých prípadoch sú domy s krátkym predajom v primeranom stave a zatiaľ čo kúpna cena môže byť vyššia ako uzavretie trhu, náklady na uvedenie domu na trh môžu byť oveľa nižšie a nevýhody predávajúceho menšie. Z dôvodu zdĺhavého procesu však musia byť kupujúci a predávajúci ochotní počkať. Skúsený realitný agent vám pomôže určiť spravodlivú ponuku a vyjednávať s bankou.

Zatiaľ čo mnoho investorov kupuje nehnuteľnosti s krátkym predajom a rýchlo ich predáva so ziskom, iní sa rozhodnú zachovať si vlastníctvo a nehnuteľnosť používať na príjem vyberaním nájomného. V obidvoch prípadoch musí byť každá nehnuteľnosť pred kúpou starostlivo vyhodnotená, aby sa zistilo, či má potenciálny zisk.

Pretože daňové zákony sú komplikované a môžu sa z času na čas zmeniť, vždy vám odporúčame, aby ste sa poradili s certifikovaným účtovníkom (CPA), ktorý vie o investovaní do nehnuteľností a súvisiacich daňových zákonoch, aby vám poskytol komplexné a aktuálne informácie. Môže to znamenať rozdiel medzi dosiahnutím zisku a stratou z investície.