Hypotéka s nulovým kupónom. (Zero-Coupon Mortgage)

Čo je hypotéka s nulovým kupónom ?

Hypotéka s nulovým kupónom je dlhodobá komerčná hypotéka, ktorá odkladá všetky splátky istiny a úrokov až do splatnosti.

Štruktúra pôžičky je vo forme časového rozlíšenia, čo znamená, že splatné úroky sa premietajú do požičanej nesplatenej sumy.

V deň splatnosti dlžník buď spláca zmenku, alebo spláca ďalšiu pôžičku za súčasné úrokové sadzby.

• Hypotéka s nulovým kupónom je dlhodobá komerčná hypotéka, ktorá odkladá všetky splátky istiny a úrokov až do splatnosti.
• Splatný úrok sa premieta do požičanej nesplatenej sumy, ktorú je potrebné splatiť k dátumu skončenia platnosti alebo refinancovať za prevládajúce úrokové sadzby.
• Komerčné projekty využívajú hypotéky s nulovým kupónom, keď peňažné toky na splácanie dlhu nie sú k dispozícii, kým sa projekt chýli ku koncu.
• Veritelia všeobecne ponúkajú túto formu financovania iba zavedeným komerčným dlžníkom s čistými úverovými záznamami.

Ako funguje hypotéka s nulovým kupónom.

Hypotéky s nulovým kupónom pripomínajú dlhopisy s nulovým kupónom.

Kupón, ročná úroková sadzba zaplatená z pôžičky, je nulová až do dátumu exspirácie, keď musí byť splatený v rámci jedného prístupu, spolu s celou vypožičanou sumou.

Komerčné projekty využívajú hypotéky s nulovým kupónom, keď je nepravdepodobné, že peňažné toky na splácanie dlhu budú k dispozícii, až kým sa projekt chýli ku koncu.

Príkladom toho môže byť športový štadión.

V tomto prípade nie sú generované žiadne výnosy, kým nie je štruktúra úplná a schopná usporiadať udalosti.

Pretože celkový úrok a splátku istiny dostane veriteľ až po splatnosti úveru, je kreditné riziko výrazne vyššie ako pri klasickom úvere.

Výsledkom je, že veritelia všeobecne ponúkajú túto formu financovania iba zavedeným komerčným dlžníkom s čistými úverovými záznamami.

Tiež majú tendenciu účtovať vyššiu úrokovú sadzbu z hypoték s nulovým kupónom, aby kompenzovali nedostatok okamžitého návratu.

Príklad hypotéky s nulovým kupónom.

Spoločnosť ABC Corp. berie hypotéku s nulovým kupónom v hodnote 400 000 dolárov, ktorej splatnosť je splatná o 20 rokov.

V priebehu nasledujúcich dvoch desaťročí spoločnosť ABC nevráti veriteľovi nič.

Na rozdiel od bežných hypoték nie je spoločnosť povinná okamžite začať postupne splácať istinu, ako aj úroky z privilégia vziať si pôžičku.

To sa všetko zmení, keď uplynie 20 rokov.

ABC musí zrazu vrátiť všetkých 400 000 dolárov, ktoré si požičal, naraz, spolu so zloženým úrokom z pôžičky alebo refinancovaním za prevládajúce úrokové sadzby.

Ak tak neurobí, stratí ho a prinúti ho odovzdať kľúče veriteľovi.

Špeciálne zretele.

Investovanie do hypotekárnych záložiek s nulovým kupónom.

Investori majú možnosť zapojiť sa do akcie a zarobiť si peniaze z hypoték a dlhopisov s nulovým kupónom. Tieto investície sú medzi niektorými investormi populárne, čiastočne kvôli ich dostupnosti na konkrétnych trhoch s nehnuteľnosťami a tiež preto, že dlhopisy s nulovým kupónom sa predávajú so zľavou z nominálnej hodnoty bankovky.
Investori nebudú dostávať pravidelné platby úrokov. Dlžník však pripočíta k úroku čiastku úroku, ktorá sa veriteľom vráti v deň splatnosti. Úroky sa budú polročne zvyšovať a so zvyšovaním primárnej hodnoty sa budú vytvárať vyššie úrokové splátky, ktoré sa vrátia späť do celkovej sumy istiny.
Ceny hypotéky s nulovým kupónom môžu byť veľmi nestabilné, pretože neplatia žiadne kupóny a peniaze doručujú až v dobe splatnosti. Podliehajú tiež ročným platbám dane z príjmu, aj keď sa príjem pripisuje a investori ho pravidelne neprijímajú. Výnimkou by bolo, ak by investičná dohoda nesľubovala, že investorom vyplatí konkrétny výnos, v takom prípade by neexistoval žiadny súčasný zdaniteľný ročný príjem.
Iný podobný typ investícií sa prevádzkuje predovšetkým pre individuálne dôchodkové účty (IRA) a ďalšie subjekty, kde zdanenie v bežnom roku nie je protihodnotou.